A avaliação de imóveis rurais é um processo complexo que envolve considerações legais e técnicas específicas, conforme estabelecido pela Lei nº 4.504/1964 – Estatuto da Terra. Segundo o Art. 4º desta legislação, a caracterização de um imóvel como rural depende de sua atividade principal, não da localização. Assim, mesmo dentro do perímetro urbano, se a exploração for agrícola ou pecuária, o imóvel será considerado rural e avaliado como tal.
Ao avaliar um imóvel rural localizado dentro do perímetro urbano, a pesquisa de mercado para composição da amostra deve incluir propriedades rurais similares, considerando a atividade agrícola ou pecuária. As diferenças relacionadas à localização devem ser tratadas por meio de homogeneização em relação aos imóveis amostrais, seguindo as diretrizes da norma ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais.
Em contraste, quando avaliando uma Gleba Urbanizável, o “Método Involutivo” é adotado, envolvendo o levantamento de custos e despesas para implantação de loteamentos similares na região.
Na avaliação de imóveis rurais, uma vez definida a tipologia e a metodologia de avaliação, inicia-se a montagem da amostra. Dada a diversidade nas propriedades rurais, é essencial separar a Terra Nua das Benfeitorias, que incluem Benfeitorias Reprodutivas (ligadas à produção vegetal) e Benfeitorias Não Reprodutivas (edificações e instalações).
O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser realizado por métodos como a Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas é determinado pelo Método da Quantificação de Custo. Esses valores são então subtraídos do valor de oferta/venda do imóvel amostral.
No Método Comparativo, ao aplicar o cálculo, obtém-se o Valor da Terra Nua (VTN). Devido às diferenças entre os imóveis amostrais, mesmo considerando apenas a terra nua, é crucial realizar um tratamento de homogeneização. Esse processo corrige atributos como topografia, acesso, capacidade de uso das terras e proximidade do centro urbano.
O método de tratamento de homogeneização escolhido dependerá da quantidade e qualidade das informações disponíveis. A regressão linear é aplicada com um grande volume de dados, enquanto o tratamento por fatores de homogeneização é adotado com informações limitadas. Modalidades avançadas, como análise espacial ou rede neural, são previstas, mas exigem uma quantidade substancial de dados.
Uma vez determinado o VTN, calcula-se o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, somando-se ao valor da terra nua para obter o Valor de Mercado da Propriedade Rural. Este processo técnico rigoroso assegura uma avaliação precisa e confiável de imóveis rurais, considerando as peculiaridades da atividade e as características intrínsecas de cada propriedade.
A Avalia-Florianópolis – Avaliação de Imóveis em Florianópolis está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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