A avaliação de prédios demanda uma abordagem cuidadosa e específica, considerando as singularidades de cada empreendimento. Para cada tipologia de imóvel, o engenheiro de avaliações deve atentar-se às características únicas do empreendimento, antes de definir os métodos a serem adotados na avaliação.
Ao montar uma amostra com outros prédios, é comum nos grandes centros urbanos, o engenheiro deve considerar diferenças importantes que afetam diretamente a avaliação. Elementos como a quantidade de vagas de garagem, a proporção de lojas em relação aos pavimentos e outras particularidades devem ser apreciadas isoladamente.
A presença de lojas no pavimento térreo de edifícios comerciais geralmente resulta em um valor por metro quadrado mais elevado em comparação aos pavimentos corridos. A proporção da área de lojas em relação à área construída total pode variar significativamente entre empreendimentos, afetando os resultados do laudo de avaliação. Portanto, a estratégia de precificação inclui a montagem de amostras distintas para vagas de garagem, lojas e pavimentos corridos em prédios comerciais.
Ao determinar o valor das vagas de garagem pelo Método Comparativo, a soma desses valores é subtraída de cada dado de mercado para obter o valor dos empreendimentos sem vagas. No caso do imóvel em avaliação, o valor total das vagas de garagem é adicionado ao final da determinação do valor do empreendimento.
Para lojas e pavimentos superiores, o avaliador pode estabelecer a proporção da área construída de lojas em relação à área total de cada empreendimento. Isso permite a determinação de um índice de correção para cada elemento amostral, considerando a diferença de valor por metro quadrado entre lojas e pavimentos comerciais.
Com os parâmetros estabelecidos, a continuidade da avaliação pode ser conduzida pelos métodos tradicionais, com tratamento científico, levando em consideração variáveis como localização, padrão de acabamento, estado de conservação, tempo de construção, entre outros.
Entretanto, é importante observar que o Método Comparativo, embora atenda à uniformidade, pode não abarcar totalmente a singularidade, conforme destacado por Hélio R. de Castro no livro “Engenharia de Avaliações, volume 2.”
Na avaliação de prédios comerciais em negociações entre investidores, considerados Empreendimentos de Base Imobiliária, os contratos de locação em curso desempenham um papel crucial. O Método da Capitalização de Renda, através do Fluxo de Caixa Descontado, é adotado para determinar o Valor de Mercado desses ativos. Este método considera a expectativa de renda futura do empreendimento, sendo aplicado após a obtenção do valor locativo pelo Método Comparativo. Essa abordagem é essencial para refletir a rentabilidade futura e a dinâmica do mercado imobiliário.
A Avalia-Florianópolis – Avaliação de Imóveis em Florianópolis está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
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